Сделка с квартирой превращается в шахматную партию: новый ход депутатов путает карты аферистам

Распространённые схемы обмана на рынке жилья не исчезли даже после цифровизации сделок. Сегодня покупатель, отдавший миллионы, может остаться и без денег, и без квартиры — достаточно, чтобы продавец заявил о "принуждении" к сделке. Новый законопроект Сергея Миронова и Яны Лантратовой предлагает устранить эту лазейку: все расчёты по продаже единственного жилья проводить только через эскроу-счета, по аналогии с новостройками.

Как работает эскроу при вторичке

Механизм прост: покупатель перечисляет средства не продавцу, а на специальный эскроу-счёт в уполномоченном банке. Деньги блокируются до момента, когда право собственности покупателя внесено в ЕГРН. Только после этого — через два дня — банк автоматически раскрывает счёт и переводит сумму продавцу.

Этот двухдневный лаг создаёт окно для проверки возможных нарушений. Почему важны эти 48 часов? Потому что именно за это время банк, Росреестр и правоохранительные органы могут зафиксировать жалобы о мошенничестве или подделке документов. Если заявлений нет, деньги уходят продавцу.

Если же стороны хотят ускорить процесс, допускается досрочное перечисление средств — но только при нотариальном подтверждении того, что рисков нет. Это исключает возможность подмены участников сделки или давления на одну из сторон.

Почему изменения назрели

По словам Миронова, случаи отмены сделок с квартирами фиксируются еженедельно. Продавцы после получения оплаты заявляют, что их "обманули", и требуют вернуть жильё. Суды часто становятся на их сторону, поскольку формально защита продавца как "физического лица" выше, чем у покупателя.

"Сообщения об отмене сделок по продаже квартир появляются буквально каждую неделю, и всякий раз мошенники используют одну и ту же схему", — сказал председатель партии "Справедливая Россия" Сергей Миронов.

Проблема в том, что добросовестный покупатель оказывается в наименее защищённой позиции: жильё возвращается прежнему владельцу, а вернуть деньги почти невозможно. Эскроу-схема делает невозможным получение средств до юридического закрепления перехода права собственности.

Чем новый порядок отличается от нынешнего? Сейчас расчёты чаще ведутся напрямую: либо наличными через ячейку, либо переводом на счёт продавца. В этих схемах контроль ограничен, а возврат денег возможен только через суд. Эскроу же вводит финансового посредника с обязательствами, что делает процесс прозрачным.

Пилотный этап и контроль тарифов

Законопроект предполагает поэтапное внедрение. Сначала — пилот в нескольких регионах, где фиксируется наибольшее число споров при купле-продаже жилья, затем — распространение на всю страну. Такое постепенное внедрение позволит банкам и Росреестру синхронизировать процессы без сбоев.

Одновременно предлагается установить предельные тарифы на открытие и обслуживание эскроу-счетов, чтобы банки не превращали новый инструмент в источник дополнительной прибыли. Введение потолка комиссий защитит граждан от роста затрат при сделках с недвижимостью.

Какие регионы могут войти в пилот? По логике инициативы, первыми могут стать субъекты с высокой активностью на вторичном рынке — Москва, Санкт-Петербург, Краснодарский край. Здесь концентрация сделок максимальна, и масштаб проблемы виден отчётливо.

Сравнение с механизмом в новостройках

Эскроу уже доказал эффективность в сфере долевого строительства. С 2019 года застройщики получают доступ к деньгам дольщиков только после ввода дома в эксплуатацию. Количество обманутых вкладчиков резко сократилось.

Можно ли применить тот же принцип к вторичке? Да, но с поправкой: здесь нет застройщика, а есть два частных лица. Это усложняет контроль, но делает роль банка ключевой. Эскроу для вторичного жилья — логичное продолжение реформы расчётов, перенесённой из первичного рынка.

Однако у нового механизма есть риски. Банки должны обеспечить не только безопасность, но и оперативность сделок. Любые задержки могут остановить цепочки продаж, где одна квартира продаётся, чтобы купить другую.

Как изменится практика сделок

Предполагаемая схема добавит третий уровень контроля — финансовый. Сегодня сделки проходят по линии "покупатель — Росреестр — продавец". После реформы появится "банк" как гарант добросовестности расчёта, передает ТАСС.

Чтобы сделка считалась безопасной, участникам нужно будет соблюдать несколько шагов.

1. Заключить договор купли-продажи с обязательным указанием эскроу-счёта.
2. Открыть счёт в уполномоченном банке и внести туда всю сумму сделки.
3. Подать документы в Росреестр для регистрации перехода права.
4. Дождаться двухдневного срока после внесения записи в ЕГРН.
5. Получить подтверждение раскрытия счёта и перечисления средств.

Эти шаги исключают возможность двойных продаж, подделки расписок и фиктивных переводов.

Ошибка, последствия и альтернатива

Частая ошибка покупателей — стремление "ускорить" сделку, передавая деньги без фиксации расчёта в банке. Последствие — риск признания договора недействительным и утраты средств. Альтернатива — полная фиксация цепочки через эскроу, где каждая стадия подтверждена документально.

Что если одна из сторон решит отказаться от сделки после внесения денег? Тогда средства останутся на счёте до урегулирования вопроса. Это снижает соблазн на шантаж или фиктивные иски.

Некоторые участники рынка опасаются, что банки могут навязать высокие тарифы, но депутаты предлагают ограничить их на уровне, доступном большинству граждан.

Возможные эффекты и риски

Расширение использования эскроу повысит прозрачность сделок, но приведёт к дополнительной бюрократии. Для граждан это новые формы, заявления, визиты в банк. Для государства — необходимость синхронизации баз данных Росреестра и финансовых учреждений.

Каковы долгосрочные последствия? Через несколько лет может измениться вся культура сделок: исчезнут серые схемы с наличными и "черными" расписками, а стоимость посреднических услуг нотариусов снизится. Но на переходном этапе неизбежно появятся технические задержки и ошибки синхронизации данных.

С точки зрения защиты прав граждан, эффект очевиден: покупатель впервые получает гарантированный инструмент возврата денег, если регистрация не состоялась. Для продавца это тоже защита — средства гарантированно поступят, как только сделка признана законной.

Миронов и Лантратова предлагают механизм, который способен радикально изменить баланс безопасности на рынке жилья. Если инициатива пройдёт одобрение, схема эскроу для вторичных сделок станет таким же стандартом, как она уже стала в новостройках.