Риск потерять средства при покупке жилья сегодня можно свести к минимуму благодаря специальному банковскому инструменту. Он действует как надёжный сейф для денег покупателя, открываясь только после строгого выполнения продавцом своих обязательств. Этот механизм не только повышает доверие между сторонами, но и принципиально изменил правила игры на рынке новостроек. Об этом сообщает "Лайфхакер".
Суть работы эскроу-счёта
Эскроу-счёт — это, по сути, депозит с особыми условиями, который открывается в банке для проведения безопасной сделки. Средства на нём замораживаются до наступления чётко прописанных в договоре событий. Например, при покупке квартиры в строящемся доме застройщик получит деньги только после официальной сдачи объекта в эксплуатацию и предоставления доказательств этого факта. Покупатель же не может произвольно снять деньги обратно — только если контрагент нарушил условия.
Данный механизм создан для защиты капиталов дольщиков. Ранее, при долевом строительстве, люди рисковали всем: случаи банкротства застройщиков оставляли их без жилья и без денег. Этот подход коренным образом отличается от прежних схем оплаты и служит гарантией финансовой безопасности для всех участников рынка.
Выбор банка-агента и необходимые документы
Роль независимого арбитра в таких сделках исполняет банк-эскроу-агент. Важно понимать, что открыть счёт можно не в каждой финансовой организации. При покупке жилья в новостройке выбор, как правило, предопределён: агентом выступает банк, финансирующий данный строительный проект. Если же застройщик работает на собственные средства, он выбирает банк из утверждённого Центробанком перечня. Для вторичного рынка возможность стоит уточнять индивидуально, хотя практика использования эскроу здесь пока менее распространена.
Для оформления потребуется стандартный пакет: паспорт, заявление по форме банка и оригинал договора (чаще всего ДДУ — договора долевого участия). При оформлении ипотеки на новостройку список может расшириться за счёт справки о доходах. Если сделка происходит на вторичном рынке, покупатель и продавец заключают отдельное соглашение об использовании эскроу-счёта и вместе посещают банк.
Пошаговая процедура открытия счёта
Процесс отличается в зависимости от типа сделки: прямая покупка или приобретение жилья с привлечением кредитных средств. При работе с застройщиком алгоритм выглядит так: выбор квартиры, подписание ДДУ, заключение трёхстороннего договора с банком на открытие эскроу-счёта, регистрация договора в Росреестре и внесение денег. Расчёт произойдёт только после ввода дома в эксплуатацию.
При покупке у частного продавца банк блокирует средства до момента перехода права собственности, что подтверждается выпиской из ЕГРН. После этого деньги переводятся продавцу.
При покупке жилья с ипотекой схема усложняется, так как подключается банк-кредитор. После одобрения займа и выбора жилья клиент заключает кредитный договор, а затем следует уже знакомый алгоритм с трёхсторонним соглашением. Важный нюанс: платежи по ипотеке начинаются сразу после зачисления кредитных средств на эскроу-счёт, ещё до получения ключей.
Преимущества и недостатки механизма
Использование эскроу предлагает покупателям ряд весомых плюсов. Главный из них — гарантированный возврат средств в случае срыва сделки по вине продавца. Счёт защищён от ареста за долги владельца, а его открытие обычно бесплатно. Средства на счёте застрахованы системой страхования вкладов на сумму до 10 миллионов рублей.
Однако есть и ограничения. Деньги на эскроу-счёте "заморожены" и не приносят дохода. Снять их досрочно по своему желанию нельзя. При банкротстве банка-агента страхованию подлежит только сумма в пределах 10 млн рублей. Кроме того, если сделка срывается, покупатель теряет уплаченные банку проценты по ипотеке, которые уже были выплачены за период ожидания.
Таким образом, эскроу-счёт является мощным инструментом минимизации рисков, особенно в долевом строительстве. Он обеспечивает прозрачность и безопасность расчётов, заставляя застройщиков более ответственно подходить к срокам и качеству работ. Потенциальному покупателю важно взвесить все "за" и "против", учитывая специфику своей сделки, и тщательно подходить к изучению договорных условий с банком и контрагентом.
