Государство строит этажи, а люди выбирают землю: главный парадокс жилья в России

Россияне всё чаще делают выбор в пользу жизни в собственных домах, а не в бетонных "человейниках". Пока государство и застройщики продолжают продвигать высотное жильё, частное строительство уже обгоняет многоквартирные дома по вводу площадей. Этот перекос между предпочтениями граждан и интересами бизнеса ставит под сомнение устойчивость действующей градостроительной модели.

Жизнь между городом и свободой

Многие семьи мечтают об участке земли, где можно поставить дом, а не ютиться в квартире на 30 квадратных метрах. По данным Национального градостроительного общества, объёмы индивидуального жилищного строительства (ИЖС) в России уже превышают показатели многоквартирных домов. Но парадокс в том, что территориальное планирование остаётся ориентированным на города. Земли под частные дома почти не добавляются, хотя спрос растёт.

Президент общества Александр Кривов подчеркнул, что регионы и муниципалитеты редко закладывают в своих планах расширение территорий под ИЖС, а федеральные документы и вовсе обходят этот вопрос стороной. В результате мечта о собственном доме часто разбивается о простую преграду — отсутствие подходящей земли.

Почему люди выбирают ИЖС? Они стремятся к пространству, приватности, экологии, свободе от соседей за стеной. К тому же современные технологии строительства делают дом доступнее: каркасные и модульные решения позволяют возвести жильё быстрее и дешевле, чем раньше. Но без инфраструктуры — школ, дорог, поликлиник — малоэтажное строительство превращается в социальную изоляцию.

Рост высоток и сжатие пространства

Тем временем урбанизация продолжает "высасывать" население в мегаполисы. По оценкам экспертов, дневное население Москвы и Петербурга уже приближается к четверти от общей численности жителей страны. Средняя площадь квартир за двадцать лет сократилась почти на треть, а этажность новостроек выросла с 14 до 19 этажей.

"С 2022 года законодательно разрешено возводить малоэтажные жилые комплексы с инфраструктурой, но на практике таких проектов всего 13 по всей стране", — сообщил зампред комитета Совета Федерации Александр Высокинский.

Эта цифра говорит сама за себя: менее 1% годового объёма ИЖС строится в формате современных поселений с социальной инфраструктурой. Участки для таких проектов найти трудно — в центральных регионах подходящие земли заняты под промзоны, сельское хозяйство или охраняемые территории.

Что происходит, если эту тенденцию не переломить? Города становятся всё плотнее, качество жизни падает, транспорт и коммунальные сети перегружены. А новые высотные кварталы превращаются в спальные районы без рабочих мест и общественных пространств.

Где искать баланс между высотой и комфортом

Экономисты видят в этом конфликт интересов. Для чиновников и девелоперов выгоднее продавать квартиры в высотках: они требуют меньше инфраструктуры и быстрее окупаются. Для жителей — наоборот. Им важно пространство, воздух, личное пространство.

А что если сделать ставку на малоэтажные комплексы? Опыт небольших городов показывает, что при наличии инфраструктуры они становятся магнитами для семей среднего класса. Но государству придётся пересмотреть подход к земле — переводить пустующие территории, создавать коммуникации, привлекать банки к целевому кредитованию.

Чтобы строительство было эффективным, шаги просты:

1. Провести аудит земель, пригодных для малоэтажной застройки.

2. Упростить процедуру подключения к инженерным сетям.

3. Ввести отдельные ипотечные программы для поселений ИЖС.

4. Создать муниципальные фонды поддержки инфраструктуры.

Главная ошибка прошлых лет — строить жильё без учёта долгосрочной расселённой структуры. Это ведёт к пробкам, перенаселению и росту цен. Альтернатива — пространственная стратегия, где малые города и сёла становятся не вымирающими, а развивающимися центрами.

Пространственная стратегия: шанс для регионов

В начале 2025 года правительство Михаила Мишустина утвердило новую Стратегию пространственного развития России до 2030 года с прогнозом до 2036-го. В ней впервые выделен список "опорных населённых пунктов" — центров, на которых будет держаться инфраструктурный и экономический каркас страны. Но даже с этой стратегией власти признают: отток населения в мегаполисы уже не остановить.

К 2030 году доля постоянного населения вне агломераций снизится с 26,7% до 25,6% — это минус полтора миллиона человек. Даже в оптимистичном сценарии речь идёт лишь о стабилизации, а не росте.

Можно ли развернуть миграцию вспять? Только если малые города получат инфраструктуру и рабочие места. Без этого ни дороги, ни ипотека не удержат людей. Девять субъектов — включая Москву и Петербург — уже создают более половины всего ВРП страны. Концентрация капитала и рабочей силы усиливает разрыв между регионами.

Конфликт интересов: бизнес против граждан

Банки и застройщики заинтересованы в кредитах на многоэтажки: меньше рисков, быстрее оборот. А государству важно показать рост объёмов строительства — проще отчитаться квадратными метрами, чем качеством жизни. В результате поддержка ИЖС существует на бумаге: ипотека есть, законы приняты, но проекты почти не строятся.

"В рамках национального проекта "Инфраструктура для жизни” правительству и ЦБ поручено создать меры для развития индивидуального строительства и обеспечить регионы необходимой инфраструктурой", — заявил президент РФ Владимир Путин на заседании Госсовета в апреле 2025 года.

Реализация поручения пока остаётся вопросом. Без координации регионов и федеральных структур любое распоряжение превращается в декларацию.

Что мешает чиновникам изменить подход? Отсутствие межведомственного планирования. Земля, дороги, инженерные сети и социальные объекты распределены между разными ведомствами, которые действуют без общей стратегии.

Регионы на развилке

Малоэтажное строительство — не просто вид жилья, а инструмент демографической и экономической стабилизации. В развитых странах оно помогает распределять население и снижать давление на мегаполисы. Россия же пока идёт в противоположную сторону.

Как изменить ситуацию? Нужна система стимулов:

• налоговые льготы для поселений с ИЖС;

• субсидии на коммуникации и дороги;

• поддержка малых предприятий, создающих рабочие места рядом с жильём.

Ошибка прошлых десятилетий — считать городскую высотку единственным показателем прогресса. На деле комфортное расселение требует баланса: меньше бетона, больше планирования.

Если частное строительство станет частью национальной градостроительной политики, выиграют и регионы, и экология, и экономика. Пока же миллионы россиян остаются между мечтой о доме и реальностью "человейников".