Рекордное предложение — и рекордные цены: аренда в Москве нарушила все законы рынка

Средняя стоимость аренды жилья в Москве достигла исторического максимума. По данным ДОМ.РФ, в третьем квартале 2025 года снять квартиру в столице стоило в среднем 115 тысяч рублей в месяц, что на 4% больше, чем годом ранее. Но куда показательнее другое — всего за три летних месяца цены выросли почти на четверть. Такой скачок фиксируется впервые за последние годы и отражает изменение поведения арендаторов и владельцев недвижимости.

Рекордный рост: кто и сколько теперь платит

Столичный рынок аренды демонстрирует не просто сезонный подъем, а устойчивый тренд удорожания. Если студию в Москве можно снять за 75 тысяч рублей, то однокомнатная квартира обходится уже в 87 тысяч, а двухкомнатная — в 143 тысячи. "Трешка" в среднем стоит 223 тысячи рублей, при этом из анализа исключены квартиры площадью свыше 100 квадратных метров.

По расчётам ДОМ.РФ, за три месяца — с июля по сентябрь — аренда в столице подорожала на 23%, что превысило даже показатели пикового 2021 года.

Для сравнения: в Санкт-Петербурге за год стоимость найма выросла всего на 3%, до 57 тысяч рублей, а в других регионах страны даже немного снизилась — с 42,6 до 40,4 тысячи.

Почему Москва дорожает быстрее всех? В столице сохраняется высокий спрос со стороны приезжих специалистов, студентов и людей, ожидающих снижения ставок по ипотеке. Одновременно владельцы квартир стремятся компенсировать рост коммунальных платежей и налогов, что также толкает цены вверх.

Картина по регионам

В среднем по России студию сегодня можно арендовать за 42 тысячи рублей, однокомнатное жильё - за 40 тысяч, двухкомнатное — за 72 тысячи, трёхкомнатное — за 119 тысяч рублей. Только квартиры с большим числом комнат подешевели — с 368 до 342 тысяч рублей в месяц.

Почему крупные квартиры дешевеют? Такие объекты чаще принадлежат инвесторам, ориентированным на премиальный сегмент. Из-за снижения числа состоятельных арендаторов ставки в этом сегменте корректируются вниз, чтобы не простаивать. В регионах же ситуация обратная: снижение спроса на дорогие объекты соседствует с ростом конкуренции за бюджетное жильё.

Доходность падает, несмотря на рост цен

Парадокс рынка — увеличение стоимости аренды сопровождается снижением доходности для владельцев жилья. По данным ДОМ.РФ, в Москве показатель упал до 6,4% годовых против 8% годом ранее. В Санкт-Петербурге доходность снизилась с 6,6% до 6%, а в других городах — с 7,3% до 6,3%.

Причина — рост цен на недвижимость опережает рост арендных ставок. Инвесторы, покупающие квартиры под сдачу, получают меньшую отдачу от вложений, чем раньше.

Стоит ли сейчас инвестировать в аренду? Для тех, кто уже владеет недвижимостью, аренда остаётся источником стабильного дохода, но новые покупки требуют осторожности: окупаемость растягивается, особенно в крупных городах.

Предложение растёт — но неравномерно

К началу октября арендаторам предлагалось 88,5 тысячи квартир, что стало рекордом для конца третьего квартала за последние пять лет. Год назад этот показатель был почти в полтора раза ниже — 56,2 тысячи объявлений.

Однако структура предложения меняется. За квартал число объявлений о сдаче однокомнатных квартир уменьшилось на 15%, тогда как количество двушек сократилось всего на 3%. Квартир с большим числом комнат стало больше — в этом сегменте спрос остаётся умеренным, а ставки растут медленнее.

Что это значит для арендаторов? Несмотря на рекордное количество предложений, найти недорогую "однушку" становится труднее. Самые востребованные варианты уходят за считанные часы, особенно в районах с удобной транспортной доступностью и новыми домами.

Ошибки арендаторов и новые тенденции

Частая ошибка — откладывать поиск квартиры до начала осени. В этот период в Москву возвращаются студенты и специалисты, повышая спрос и резко поднимая цены. Альтернатива — заключать долгосрочные договоры весной или в начале лета, когда арендодатели охотнее идут на уступки.

Другой риск связан с сверхкороткими договорами аренды. Некоторые собственники повышают ставку уже через 3-6 месяцев, ссылаясь на "коррекцию рынка". Решением может быть прописанное в договоре условие о фиксированной цене на год.

А что если рынок перегреется? В краткосрочной перспективе падения цен не ожидается: предложение увеличивается, но остаётся дисбаланс между бюджетным и комфортным сегментами. В долгосрочной — рост может замедлиться, если ипотека станет доступнее и часть арендаторов перейдёт в покупатели.

Контраст с 2024 годом и прогноз

В 2024 году аренда росла умеренно — около 5% за год. В 2025-м темп ускорился почти в пять раз. По мнению аналитиков ДОМ.РФ, тенденция сохранится до конца года, особенно в крупных городах. Ключевыми факторами станут миграция, отложенный спрос и повышение цен на содержание жилья.

Можно ли ожидать стабилизации? Вероятно, да — но не раньше весны следующего года, когда завершится пик деловой активности и часть арендаторов переориентируется на ипотечные программы.