Пустые дома вместо новостроек: как Испания решает жилищный кризис без кранов и бетона

На севере Испании региональное правительство Астурии решило использовать неожиданный ресурс для решения жилищной проблемы — пустующие дома. В регионе насчитывается более ста тысяч таких объектов, и теперь их планируют вывести на рынок аренды через государственную программу Alquilámoste, сделав жильё доступнее для жителей с низким доходом.

Новая схема долгосрочной аренды

Программа Alquilámoste, запущенная правительством Астурии, направлена на вовлечение частного жилья в социальный арендный сектор. По данным властей региона, реализация идеи поручена государственной компании Vipasa, которая будет управлять объектами и обеспечивать взаимодействие с владельцами.

Суть механизма проста: собственник передает пустующую недвижимость государству на срок до семи лет и четырёх месяцев. В течение этого времени компания Vipasa выплачивает владельцу фиксированную ежемесячную сумму, обеспечивая стабильный доход независимо от занятости объекта. После завершения срока договоренности жильё возвращается владельцу в исходном состоянии, за исключением естественного износа.

"Эта гарантия в сочетании с экономической стабильностью, обеспечиваемой ежемесячной платой, поможет устранить барьеры, которые в настоящее время мешают многим владельцам сдавать своё жилье в аренду", — пояснила команда регионального правительства.

Что происходит с жильцами? Арендаторы будут платить сумму, на 10% меньшую, чем компенсация, выплачиваемая государством арендодателю. Разницу покроет бюджет региона.

Почему в Астурии так много пустых домов

Согласно данным Национального института статистики Испании (INE) за 2021 год, в Астурии зарегистрировано 100 646 пустующих домов из более чем 3,83 миллиона объектов недвижимости в стране. Для региона с плотностью населения ниже среднего это значительная цифра. Особенно выделяется город Хихон, где около 8,3 тысячи пустующих квартир — 5,6% от всего жилищного фонда.

Причины накопления пустующих квартир типичны для северных регионов Испании:

• демографический спад и миграция молодёжи в Мадрид и Барселону;
• высокая доля стареющего населения;
• наследственное жильё, оставшееся без наследников или неиспользуемое;
• отсутствие гарантий для арендодателей, боящихся неплатежей или порчи имущества.

Можно ли сравнить эту программу с аналогами в Европе? Да. Похожие схемы действуют во Франции и Португалии, где государство также выступает посредником между владельцами и арендаторами, снижая риски и стабилизируя рынок. Однако срок аренды в Астурии — более семи лет — один из самых длительных в ЕС, что делает проект особенно привлекательным для инвесторов, предпочитающих гарантированные выплаты.

Как будет работать программа на практике

В рамках Alquilámoste государство фактически становится арендатором у владельца и субарендодателем для граждан. Это снижает риск судебных споров, поскольку все обязательства по оплате и содержанию имущества берёт на себя Vipasa.

Пошаговая схема выглядит так.

1. Владелец подаёт заявку в региональную администрацию.
2. Vipasa оценивает состояние объекта и заключает договор.
3. Государство устанавливает фиксированную выплату владельцу.
4. Квартира включается в базу доступного жилья.
5. После окончания срока объект возвращается собственнику.

Такая модель делает рынок предсказуемым: арендодатель получает доход, а арендатор — фиксированную ставку, не зависящую от колебаний рынка.

А что если жильё окажется повреждённым? Согласно условиям программы, любой ущерб, превышающий естественный износ, будет устранён за счёт региональных властей. Это устраняет главный страх частных владельцев — риск ремонта после аренды.

Экономический и социальный эффект

По замыслу правительства, программа должна одновременно решить две задачи — снизить долю пустующего жилья и сделать аренду доступнее для людей с ограниченными доходами. В долгосрочной перспективе это поможет стабилизировать рынок и предотвратить рост цен.

Можно ли ожидать, что арендные ставки в регионе снизятся? Вероятно, да. С увеличением объёма предложения по доступным ценам давление на коммерческий сектор снизится, что уже наблюдалось в аналогичных инициативах в Галисии и Каталонии.

Кроме того, владельцы смогут воспользоваться существующими налоговыми льготами, что делает участие в программе экономически выгодным. Государство получает политические дивиденды — рост доверия населения и снижение социальной напряжённости, связанной с проблемой доступного жилья.

Ошибки прошлого и новая модель доверия

Ранее попытки активизировать рынок пустующего жилья сталкивались с недоверием собственников. Многие программы ограничивались субсидиями, не гарантируя безопасность имущества. Это приводило к провалам — дома так и оставались закрытыми.

Что изменилось сейчас? В новой схеме есть ключевое отличие: государство не просто помогает арендовать, а само становится гарантом. Vipasa берёт на себя обязательства арендатора, а значит, собственник не рискует столкнуться с неплатежами.

Рассмотрим типичный пример: владелец квартиры в Хихоне долго не решался сдавать жильё, опасаясь судебных процедур при выселении недобросовестных жильцов. Теперь договор заключается с государственной компанией, и все юридические риски берет на себя она.

Астурия против кризиса жилья

В контексте общеиспанской проблемы с арендой, где за последние годы стоимость жилья выросла почти на треть, проект Alquilámoste выглядит как прагматичный шаг. Региональные власти делают ставку не на строительство нового жилья, а на эффективное использование существующих ресурсов.

Это решение особенно актуально для северных городов, где количество пустующих квартир превышает спрос. В долгосрочной перспективе такая политика способна замедлить процесс урбанизации, сохранив баланс между крупными и малыми населенными пунктами.

"Программа направлена на то, чтобы оживить рынок аренды и сделать жильё доступным для большего числа жителей", — сообщили в правительстве Астурии.

Может ли эта модель стать примером для других регионов? Вполне. Если проект покажет устойчивые результаты, аналогичные программы могут быть внедрены в Кантабрии, Леоне и других северных провинциях.