Даже если арендаторы перестали платить за квартиру или коммунальные услуги, владелец жилья не может выселить их самостоятельно. О том, какие действия считаются незаконными при сдаче квартиры, рассказала старший преподаватель кафедры государственного и муниципального управления Государственного университета управления, экономист Марина Полякова в интервью "Федерал Пресс".
"Арендодатель не может самовольно выселить недобросовестных квартирантов, которые не оплачивают проживание или коммунальные услуги. Подобные действия нарушают закон и могут обернуться для собственника уголовной ответственностью", — предупредила Полякова.
Эксперт подчеркнула, что любые меры воздействия на жильцов должны проходить исключительно в правовом поле. Самовольные попытки "решить вопрос" силой, по её словам, приравниваются к самоуправству.
По словам специалиста, владельцы квартир нередко допускают ошибки, пытаясь выселить неплательщиков.
"Ни смена замков, ни отключение электричества, воды или отопления без согласия арендаторов недопустимы. Это нарушение неприкосновенности жилища и препятствие пользованию имуществом", — пояснила экономист.
За подобные действия арендодатель может понести административную или уголовную ответственность. Например, если из-за его вмешательства жильцы пострадают или лишатся доступа к коммуникациям, возможны штрафы и даже арест.
Если арендатор перестал платить, Полякова советует не спешить с радикальными мерами, а действовать в несколько этапов.
Хозяин жилья должен направить жильцу письменное уведомление об оплате задолженности.
В документе необходимо указать:
точную сумму долга;
сроки, в течение которых необходимо погасить задолженность;
последствия невыполнения требования.
Письмо лучше направлять заказным письмом с уведомлением или вручить под подпись — это станет доказательством в суде.
Если арендатор проигнорировал уведомление, собственник имеет право обратиться в суд с иском о расторжении договора аренды и выселении жильца.
Только после вынесения судебного решения арендатор может быть принудительно выселен - и исключительно через службу судебных приставов.
"Попытки решить вопрос самостоятельно приведут только к конфликтам и жалобам. Суд — единственный законный механизм урегулирования", — подчеркнула эксперт.
Проблему проще предотвратить, чем решать через суд. Для этого специалисты советуют заключать официальный договор аренды и подробно прописывать в нём все условия.
Что обязательно указать:
сумму арендной платы и срок её внесения;
порядок взаимодействия при просрочке платежей;
возможность расторжения договора;
состояние квартиры и мебели (в приложении — акт приёма-передачи).
Также желательно включить пункт о штрафах за несвоевременную оплату и указать, что арендодатель вправе обратиться в суд после двух месяцев задолженности.
Порядок выселения и расторжения договоров регулируется Гражданским кодексом РФ (статьи 619 и 620).
Согласно статье 619:
арендодатель может требовать расторжения договора, если арендатор два и более раза подряд не платит за жильё;
нарушает условия договора или ухудшает состояние помещения;
использует квартиру не по назначению.
Однако даже в этих случаях решение принимается только судом. Самовольное выселение признаётся нарушением закона.
Если жильцы повредили мебель или технику, необходимо:
Составить акт о повреждениях с фотографиями;
Приложить документы, подтверждающие расходы;
Включить эти данные в исковое заявление.
Суд может обязать арендатора возместить ущерб и компенсировать стоимость ремонта.
Статья 139 УК РФ - нарушение неприкосновенности жилища (штраф до 40 тысяч рублей или арест до трёх месяцев);
Статья 330 УК РФ - самоуправство, если действия нанесли вред арендатору;
КоАП РФ, ст. 7.22 - повреждение или ограничение доступа к коммунальным услугам (штраф до 5 тысяч рублей).
"Даже если арендатор ведёт себя недобросовестно, действовать нужно строго по закону. Самоуправство приведёт к ещё большим потерям", — отметила Полякова.
Всегда фиксируйте договор письменно, даже если аренда краткосрочная.
Не передавайте ключи до подписания всех документов.
Проверяйте паспортные данные арендатора.
Храните чеки и переписку — это поможет в суде.
Не вступайте в конфликты, действуйте через уведомления и юристов.
Даже если жильцы перестали платить и нарушают условия договора, арендодатель не имеет права выселить их своими силами. Все вопросы должны решаться через суд, с официальным уведомлением и документальными доказательствами.