В октябре 2025 года ипотечный рынок России продемонстрировал редкое совпадение факторов: падение ставок, рост спроса и перераспределение интереса между льготными и рыночными программами. Аналитический центр Домклик зафиксировал максимальные объёмы выдачи ипотечных кредитов за год — более 80 млрд рублей только по рыночным программам. Это отражает начало возвращения рынка к "нормальному" состоянию после длительного доминирования госпрограмм.
По данным Домклик, октябрь стал месяцем, когда базовые ипотечные программы впервые за год обогнали льготные по темпам роста. Объём выданных рыночных кредитов вырос почти на 38% по сравнению с сентябрём, достигнув 82 млрд рублей. Главный фактор — снижение ключевой ставки и вслед за ней средневзвешенной ставки Сбера по базовой ипотеке до 19,8% против 21% месяцем ранее.
Такой сдвиг указывает, что даже при двузначных процентах потребители начинают возвращаться к рыночным условиям, если ставка стабилизируется и становится предсказуемой.
"В октябре мы видим рекордный рост интереса к базовым программам ипотеки", — заявили аналитики Аналитического центра Домклик.
Рост спроса объясняется не только снижением ставок, но и накопленным "отложенным спросом". После месяцев ожидания клиенты, ранее колебавшиеся из-за высокой ставки, начали принимать решения о покупке жилья. Срабатывает эффект доверия: чем стабильнее политика банка, тем быстрее рынок оживляется.
Что происходит, если ключевая ставка снова начнёт расти? Это приведёт к мгновенному охлаждению сегмента базовой ипотеки, где чувствительность к проценту выше, чем в льготных программах. Поэтому рост октября можно рассматривать как окно возможностей, а не устойчивый тренд.
Хотя льготные программы остаются основой ипотечного рынка, их доля в октябре снизилась до 76,9% (-1,7 п. п.). Это не означает падения спроса — наоборот, общий объём таких выдач вырос на 23%, превысив 270 млрд рублей. Просто рынок стал более разносторонним: растут оба направления.
Семейная ипотека показала выдающийся результат — почти 240 млрд рублей (+27,5% к сентябрю). Программа удерживает рекорд с момента своего запуска, занимая 67,7% всех льготных выдач. В ряде регионов её доля превысила 80%, включая Республику Хакасию (86,2%), Астраханскую область (85%) и Ставропольский край (84,5%).
В крупных субъектах — например, Краснодарском крае — доля семейной ипотеки достигла 82,2%. Это отражает не только демографическую активность, но и устойчивое восприятие программы как инструмента социальной стабильности.
Почему семейная ипотека держит рекорд? Сочетание низкой ставки и широкого круга получателей делает её устойчивее к макроэкономическим колебаниям. При этом большинство семей использует её для покупки жилья на первичном рынке, поддерживая строительный сектор.
Восточные и северные регионы традиционно активнее используют программы, привязанные к территориям. В октябре рост на 17% показала Дальневосточная и Арктическая ипотека (ДВиА), объём которой превысил 21 млрд рублей — максимум за три года.
Лидером по доле ДВиА стала Сахалинская область (72%), за ней следуют Амурская область (68%) и Республика Саха (Якутия) (67%). Такая концентрация объясняется сочетанием ограниченного предложения жилья и высокой потребности в субсидируемых кредитах.
Схожая динамика наблюдается в ИТ-ипотеке — её объём вырос на 11% до 5,7 млрд рублей. Несмотря на скромную общую долю, программа активно набирает обороты в регионах с высоким уровнем занятости в цифровом секторе: Ярославская область (5,5%), Новосибирская (4,5%), Томская (4,0%). Это подтверждает, что спрос на технологическую ипотеку движется в унисон с развитием региональных ИТ-кластеров.
Каковы последствия такой региональной фрагментации? В краткосрочной перспективе — рост неравномерности рынка. Но долгосрочно она может усилить локальные центры экономического роста, если субсидии перераспределяются в пользу активных территорий.
В октябре 2025 года базовая ипотека заняла 23,1% рынка. Наиболее популярным продуктом остаётся покупка вторичного жилья — 52,5 млрд рублей, или 65% от всех рыночных выдач. Это показывает, что покупатели возвращаются к готовому жилью, избегая рисков долгостроя.
Региональные различия усиливаются: Самарская область стала лидером по доле рыночных ипотек — 39,7%, тогда как Омская и Кемеровская области почти сравнялись с показателями 33,8% и 33,5%.
Сдвиг в пользу вторички говорит о прагматизации поведения заёмщиков. Люди предпочитают надёжность готовых объектов даже при немного худших условиях кредита.
Что происходит, если вторичный рынок начнёт перегреваться? В этом случае часть спроса может вернуться в первичку, где застройщики готовы компенсировать ставку скидками или рассрочкой. Таким образом, структура рынка может снова перетечь в пользу новостроек.
Многие заёмщики допускают типичную ошибку — оценивают ипотеку только по номинальной ставке. Последствие — выбор программы с минимальным процентом, но с жёсткими ограничениями на объект или требованиями к доходу. Альтернатива — считать эффективную ставку, учитывая страховку, комиссию и срок кредита.
Пошаговый подход к выбору программы помогает снизить риск.
Такой анализ даёт реальную картину, особенно при сопоставлении рыночных и льготных продуктов.
А что если ставки снизятся ещё сильнее? Тогда разница между программами сократится, и льготные ипотечные механизмы потеряют часть привлекательности.
С января 2025 года Домклик изменил методику расчётов: теперь используется показатель объёма выделенных средств, а не количества сделок. Это делает оценку динамики точнее, особенно для программ с траншами — когда выдача происходит поэтапно.
Можно ли считать октябрь началом нового цикла ипотечного рынка? Пока рано. Но тенденции к диверсификации и возврату рыночных программ указывают на постепенный переход к балансированному состоянию между стимулированием и самостоятельным спросом.