Спасти надувателей

Ситуация на рынке недвижимости по-прежнему остается неясной. Признаки кризиса можно усмотреть и в параметрах спроса и в параметрах предложения. Однако недвижимость не всегда подчиняется классическим законам хотя бы той простой причине, что девелоперский бизнес всегда имеет тесные и как правило черные связи с бюрократическим аппаратом, а сама тема жилья является болевой социальной точкой. То есть явного кризиса в этой отрасли государство постарается не допустить. А это значит, что тихо ожидаемого многими потенциальными покупателями обвального падения цен может и не случиться.

Что касается спроса, то он, очевидно, будет падать за счет ипотечного сегмента. Про 9–11% годовых можно забыть. Сегодня рублевая ипотека официально стоит 13–16%, валютный ипотечный займ – 11–14%. Как всегда немало зависит от суммы первого взноса (а это наиболее критичные момент для подавляющего количества ипотечных заемщиков) и формы подтверждения дохода. В общем, требования существенно ужесточаются, что отрезает от ипотеки серьезный кусок потенциальных клиентов.

С другой стороны, девелоперы потеряли доступ к деньгам и многие из них не доберутся до ликвидности предоставляемой операторами, которых назначило государство. Специалисты предполагают заморозку строек, но вероятнее всего работа на объектах будет приостановлена лишь до тех пор, пока неудачливого девелопера не «скушает» обладающий свободными средствами банк.

Коллективная медлительность банков в деле кредитования, на которую сетуют застройщики, в таком ракурсе вполне понятна. Строители просто станут сговорчивее. Рулить строительными компаниями банкам без нужды, а вот возможность войти на выгодных условиях в качестве «жирного миноритария», до 50% включительно, весьма заманчивая перспектива. То есть сброса квартир по низким ценам ждать если и стоит, то в единичных случаях. Хотя удешевление в сегменте эконом и бизнес-класса примерно на четверть вполне возможно уже в ближайшие полгода. Естественно, ситуация в громадной степени будет зависеть от региона.

Что интересно, существенно снизить цены на самое доступное жилье, чего и ожидают миллионы семей по всей России, девелоперам не позволит государство. То есть даже дешевеющее жилье «общего назначения» не создаст действительно широкий «рынок покупателя».

Государство взялось поддержать застройщиков, обеспечивая платежеспособный спрос. Вернее, замещая неплатежеспособное население платежеспособным собой. Это станет палочкой-выручалочкой для компаний, которые, невзирая на невысокую рентабельность, проявили мудрость и взяли определенные объемы работ в сегменте социального жилья. Жадные, или просто те, кто не смог занять позицию социального застройщика в своем регионе, пойдут ко дну намного быстрее. На населении, кроме льготников, это вообще никак не скажется...

"Ежегодно мы строили и покупали для льготников 1-2,5 млн кв. метров", — говорит заместитель министра регионального развития Сергей Круглик. Теперь, обещает он, государство будет закупать жилье у девелоперов, отдавая предпочтение самым дешевым предложениям. Объемы будут увеличены, на сколько именно, Круглик пока не знает, пишет сегодня Newsru.com. На выкуп, отмечает издание, может быть направлено порядка 100 млрд. рублей.

По крайней мере, на выкуп квартир для переселения людей из аварийного фонда правительство готово направить в виде субсидий регионам 50 млрд. рублей. Об этом заявил премьер-министр Владимир Путин. Таковы приблизительные цифры и они в масштабах отрасли, конечно же, малы. Да и предлагаемые меры носят несистемный характер. Вероятно, новых решений стоит ждать уже в самое ближайшее время. Обсуждение проблемы идет наверху.

Очевидно, фирмам-однодневкам позволят тихо отойти в мир иной. Что касается крупных застройщиков, то у государства, по сути, два пути. Первый из них уже обозначен. Второй, вероятно, лежит в области стимулирования непосредственно потребительского спроса, через создание действенного механизма софинансирования покупаемого жилья. Такое решение может стать зажиганием, которое заведет весь рынок жилищного строительства. Хотя, может быть стоит вначал епозволить сдуться гигантскому пузырю рынка недвижимости. Иначе, это будет бег по кругу...